办办网-2023年一季度上海办公租赁市场回顾
2023-04-19 17:49:21来源：大京网
2023年一季度上海土地市场回顾
(资料图)
据办办网数据研究中心统计，2023年一季度上海土地市场新增经营性用地挂牌供应69幅，合计出让面积2,483,693平方米，环比2022年四季度下滑0.98%，同比2022年一季度下滑21.95%。
其中涉办用地为4幅，出让面积总数为234,162平方米，占全部挂牌面积的9.43%，出让面积环比2022年四季度增长154.43%，同比2022年一季度下滑36.26%。
其中，3月份的涉办用地挂牌面积最多，占当季涉办挂牌面积总量的96.48%。
而在成交方面，据办办网数据研究中心统计，2023年一季度，上海土地市场共成交47幅土地,成交总面积为1,067,555平方米，环比2022年四季度下滑61.057%，同比2022年一季度下滑48.65%；成交总金额为287,503万元，环比下滑90.25%，同比下滑88.40%。
其中，涉办用地成交2幅，成交面积为19,673平方米，环比2022年四季度下滑87.18%；同比2022年一季度下滑90.53%；成交总金额为63,823万元，环比下滑90.36%，同比下滑96.17%。
从2023年一季度涉办用地的成交时间段来看，主要分布在1月份和3月份，2月份没有涉办用地成交。
从成交区域来看，整个2023年一季度上海土地市场，仅有嘉定和浦东各成交1幅。嘉定那幅地块成交面积逾1.14万平方米，成交总价超1.88亿元；浦东地块成交面积逾0.82万平方米，成交总价近4.5亿元。
2023年一季度上海办公租赁市场需求解析
1. 企业办公选址区域需求
根据办办网数据统计，2023年一季度上海市办公租赁市场中，浦东依然是企业办公选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的27.25%，占比幅度较2022年四季度再度增长；排名前三的区域需求占比都有所增长；五大头部区域的企业需求量占整个市场的64.16%，相比2022年四季度的比重再度增长。
2、企业办公选址租金需求
办办网数据显示在2023年一季度的办公租赁市场中，租金在3-4元/㎡·天的办公项目依然是最受关注的目标，需求占比达到15.90%，不过此租金段的占比需求相比2022年四季度有所下滑，静安成为本年度这个租金段最受关注的区域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2022年四季度有一定增长，需求占比达到9.76%，能承受高昂租金的客户同样青睐把寻址目标放在静安。
3、企业办公选址户型需求
在租赁户型面积的需求上，中小户型依然是2023年一季度的市场需求主流，我们可以看到，100平方米以下的户型占据了整个办公租赁需求市场的35.12%，相比2022年四季度有显著增长，这也是当季需求量最大的办公户型，静安和黄浦是这个户型段最受关注的区域。而1000平方米以上的大户型需求相比2022年四季度也有明显增长，占整个需求市场的18.33%，该户型段最受关注的区域同样还是静安和黄浦。
4、企业办公选址轨交需求
根据办办网热点统计，上海轨交2号线成为2023年一季度企业办公选址最为热门的轨交需求线路。该线路全长约64公里，共设30座车站，西起青浦区徐泾东站，途经青浦区、闵行区、长宁区、静安区、黄浦区、浦东新区，横贯上海市区浦江两岸，东至浦东新区浦东国际机场站。联通了中山公园、静安寺、南京西路、人民广场、陆家嘴(600663)和张江等多个重要商圈，以及虹桥火车站、虹桥机场和浦东机场等重要交通枢纽。
5、市场需求主力产业类型
2023年一季度，从行业需求来看，金融行业依然是市场主体，医疗健康表现突出，与TMT、专业服务业及制造业共同展现出较为活跃的租赁需求。这几大行业在本季度保持稳定需求，成为租赁市场的主力租户，贡献了当季整个市场77.35%的需求量。
2023年一季度上海办公租赁市场租金走势
2023年一季度，上海各区办公租赁市场租金有小幅波动，整体行情基本维稳，全市平均租金环比微涨0.19%。
静安以5.11元/㎡·天的租金均价继续成为当季企业办公空间成本最高的区域，徐汇和黄浦分别以5.10元/㎡·天、5.03元/㎡·天的均价紧随其后，成为全市企业办公空间高成本的头部区域。
2023年一季度上海办公租赁市场供需侧解析
2023年一季度，上海办公租赁市场继续保持稳定增长态势，据统计，当季供应量环比去年四季度增长2.11%。从数据上看，浦东、闵行、徐汇、长宁和静安是供应空间量最大的区域，5个区合计占了全市供应量的65.92%。
随着生活工作回归常态化，上海办公租赁市场的需求意向也逐步回暖，2023年一季度，全市整体意向需求量比去年四季度上扬16.48%。意向需求量最大的区域同样集中在浦东、闵行、徐汇、静安和长宁等主要热门区域，5个区合计意向需求办公面积占整个市场的65.86%。
尽管一季度意向需求量显著增加，但是大部分租户延续了谨慎的租赁策略，因此租赁成交还是相对缓慢。
2023年一季度上海企业空间流向综合指数排名
2023年一季度，随着多个新项目的入市，上海全市办公空间存量继续上扬。租赁市场回暖，节奏回归常态化，项目带看量和问询量显著增加，各个区域的优质空间的关注度都有了一定增长，整个市场的活跃指数也环比上升。
一季度空间市场整体租金维持稳定，头部商务区域部分优质办公空间彰显韧性，租金已率先上升。但也有部分区域市场预期较为谨慎，在大供应环境下租金依然承压，业主信心仍显不足。
本季度全市企业流向依然集中在浦东、徐汇、闵行、静安和黄浦等主要热门区域。
展望2023年二季度
伴随着上海经济全力复苏及营商环境不断优化有助于今年新增企业数量再攀新高，办公空间的租赁需求也会更上台阶。
金融、数字经济和医疗健康的产业发展格局也有望在下个季度继续推动市场前进。
成熟企业依然会关注核心商务区，但出于节约成本的考量，部分企业可能会从核心商务区迁至邻近的非核心商务区的优质新项目。热点区域的租赁需求将持续复苏，但整体市场的大供应环境仍使租金承压。对于空置率较高的区域和项目，业主方信心仍显不足。
办办网数据研究中心编制
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