90后创业遇阻房贷断供 全国法拍房市场正在翻倍
2022-03-15 14:46:19来源：中国新闻周刊
承诺，因此王某与开发商解除上述合同。同时，王某与银行也签订了《借款合同》，截至2017年3月21日，王某仍欠银行贷款本金6000多万元。当年，银行起诉王某，要求其与开发商共同偿还贷款本金。
该案一审、二审、终审均判令开发商向银行返还贷款本息。2020年，最高法终审认为，该案贷款返还责任主体问题，是因开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据司法解释，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行，业主不负有返还义务。
该案历经一审、二审再到最高人民法院，于2020年12月3日作出终审判决。最高法认为，本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
上海市光明律师事务所付永生律师认为，这类案子涉及两种关系……房屋买卖关系和借款关系。两者互不相干，是独立的两个法律关系，买卖合同解除了，不代表借款合同也必然要解除。他告诉《中国新闻周刊》，该案的判决对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷，具有很强的指导意义，也维护了购房者的利益。
个人住房贷款整体风险可控
一位有销冠头衔的资深房产中介告诉《中国新闻周刊》，断供仍是罕见的情况，刚需的业主极少选择断供，“现在房子还有抵押贷，也就是可以做二次抵押贷出一笔钱，至少能维持一段时间的房贷”。
记者在社交平台上以“断供房”为关键词检索发现，个人自述的断供经历寥寥无几，绝大部分是自称法拍房中介对经手房屋的介绍。当记者以购房者的身份询问数位来自河北、深圳等地区的个人法拍房中介，对方则承认说宣传的“断供房”并不是断供房。
前述中介解释，一直以来，购房者对法拍房最担忧的就是有刑事或民事上的纠纷，“断供导致房子被司法拍卖这个理由最能被接受，操作法拍房的人就借这个名义让购房者更关注法拍房，其实是他们找客户的一种办法”。
阿里法拍平台的数据显示，过去五年，全国每年挂拍的住宅用房数量由18.6万套增加至34万套，翻了将近一倍。截至目前，全国法拍房的拍卖总量已超过170万套。据瀚海数据研究院统计，2021年北京法拍房市场新增法拍房源6835套，环比2020年的5640套上涨21.19%。
对于法拍房短期内增多的现象，全国房地产经理人联盟理事、广州房地产研究者邓浩志告诉《中国新闻周刊》，疫情后有企业出现经营困难，需要出让不动产或因违约导致抵押物被查封、拍卖可能是主要原因。
去年底，一条有关郑州法拍房激增至3万套的新闻上了热搜。截至目前，阿里法拍平台数据显示，郑州法拍房数量达到5万余套。郑州一名长期与银行合作的律师对《中国新闻周刊》说，他代理的当地银行起诉购房者断供的案件，2021年数量要比2020年同比增加40%~50%。
不过，法拍房与断供房不能画等号。法拍房是指因“合同纠纷”“民间借贷纠纷”“金融机构借款纠纷”等问题被强制拍卖的房产，而断供导致的法拍房只是其中一种情况。因此，法拍房数量大幅上升并不等于断供的情况也大量出现。
据《中国新闻周刊》了解，针对断供导致的法拍房案件，部分区域例如燕郊、郑州因断供导致法拍房的数量相对增长明显，但全国绝大部分城市并没有发生普遍性断供。国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真认为，出现断供现象增多的区域一般有几个特征，一是当地是收缩型城市，房价缺乏上涨动力;二是当地有过房价上涨期，曾有炒房潜力。蔡真认为，目前局部地区出现的断供不太可能变成更大范围的“断供潮”。
但断供和法拍现象增多，提示的金融风险却不能忽视。根据蔡真等撰写的《中国住房金融发展报告(2021)》，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。3月2日，中国银保监会主席郭树清在国新办举行的“促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会”上说：“房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强。”
“我们自己估算，在中国，房产占个人总资产的三分之一，根据央行调查的数据，这个数字会占到个人总资产的60%。”国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心秘书长刘磊告诉《中国新闻周刊》，房地产贷款占比过大、增速较快，相应的居民杠杆率风险值得警惕。
目前国际通用的抵押贷款风险评估指标之一是贷款价值比(Loan to Value Ratio，LTV)，指贷款金额与抵押品价值(评估价值或交易价格中的较小者)的比例。该指标受房价波动影响较大。《中国住房金融发展报告(2021)》显示，2020年，北京、上海、深圳、广州的平均新增住房贷款价值比分别为46.61%、18.11%、59.59%和51.73%，均处于合理水平。其他城市也大多处于合理区间。
另一方面，中国一直实施审慎的房地产信贷政策，与其他高杠杆率国家相比，对住房抵押贷款的最低首付比要求较为严格，首付比例不能低于20%。受益于较高的首付比例、较低的LTV，上述报告认为，中国个人住房贷款整体风险可控。
此外，一个衡量住户部门债务水平的指标是房贷收入比(个人住房贷款余额与可支配收入的比值，住户部门债务中的最大份额是个人住房贷款)。当前，中国住户部门债务收入比为139.98%，已经超过1990年日本房地产价格泡沫破灭前、2007年美国次贷危机爆发前该指标的数值(120%、134.62%)，需引起警惕。
房价下跌，出现大面积断供并引发金融危机，正是2007年美国次贷危机爆发时的情景。2007年美国房地产市场房价急剧下跌、出现断供潮后，次级贷款违约率大量上升，并触发衍生品连锁雪崩，再通过金融市场扩散至全球的危机。
对于中国是否会发生类似次贷危机的事件，多名研究者表示可能性不大。刘磊告诉《中国新闻周刊》，中国房地产按揭贷款是最安全的贷款，但也最有系统性的风险。这种债务或者极少违约，或者大面积违约，较少有中间状态。“美国当时的危机为银行监管提供了很多经验，尤其是宏观审慎管理，目前央行也极为重视宏观审慎，有利于避免危机。”
复旦大学经济学院副教授兰小欢在其著作《置身事内》中也提到，根据中国人民银行金融稳定分析小组发布的《中国金融稳定报告》，2018年，中国个人住房贷款不良率保持在较低水平，个人住房贷款不良率为0.3%。除非房价暴跌幅度超过首付比例，否则居民不会违约按揭，损失掉自己的首付。此外，住房按揭形成的信贷资产，没有被层层嵌套金融衍生品，在金融体系中来回翻滚，规模和风险被放大几十倍。
“相比美国的抵押支持证券，我国个人住房抵押贷款资产支持证券(RMBS)结构简单，类似过手证券，并没有发展到过度金融化的程度。”蔡真说，2020年RMBS优先档证券继续保持零违约，表现出很强的抗风险能力。
