警惕购房陷阱和销售套路 专家教你如何避坑
2022-03-15 11:48:46来源：地产中心
近几年，随着房地产调控政策不断推出，市场变得更趋理性，个别开发商为了促进销售或增加利润，不惜采取欺骗、虚假宣传、签订阴阳合同、以次充好等违规手段，谋取利益，因而产生了不少购房纠纷，给置业者造成了损失。
买房子毕竟不像买快销品，动辄几百万元、上千万元资金的投入，一旦出现纠纷，是购房者财产与精神的双重损失。在“3·15”国际消费者权益日来临之际，深圳商报总结归纳出购房过程中常出现的各类花招和陷阱，并邀请业内专家和专业律师为置业者答疑、支招，避免购房者落入花样繁多的套路里。
陷阱一：夸大配套 虚假宣传
案例
华润某小区业主投诉项目在销售期间，该项目在微信公众号、宣传单等官方宣传资料均以“幼儿园、小学双名校”的字眼对其学校配套进行强化描述，销售人员也通过明示、暗示等方式，甚至还邀请购房者参与华润集团与华阳小学联合举办的活动，让购房者深信小区配套小学就是名校华阳小学。
但交房时，客服回复“小区配套小学为名称未最终确定的奥体东小学”，且表示“我司从未有过双名校承诺”。当有业主试图查找公众号早期的宣传文章进行举证时，发现当时提到“双名校”的文章已被删除。
避坑指南
广东君田律师事务所主任黄志明表示，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
如果是开发商涉嫌虚假宣传的话，购房者要在第一时间收集相关资料，找到开发商曾经承诺的证据。首先要查看购房合同中是否有关于配套的约定，还要记得查看开发商在宣传时所用的一些海报、楼书、册页、视频等材料。如果购房合同中没有作出相关规定且也没有任何其他材料佐证的话，购房者维权成功的希望很小，因此，提醒购房者在签合同时一定要注意查看合同中是否有相关的约定。
陷阱二：特价房背后套路多
案例
张姓业主看到中介消息，原价16000元-20000元/平方米的洋房，只要9980元/平方米，还不限楼层，于是交了5万元定金，签署的商品房认购书上明确约定了总价和首付款金额。但签合同时却被销售人员告知非一次性付款客户需要再交24万元才能网签，且并未说明加收原因，只被告知不同意加钱就不给做网签。
避坑指南
房地产专家表示，有些开发商抓住购房者喜欢贪便宜的心理，其实特价房“套路”多多，需格外小心。
所谓的特价是在提高了房子起初报价的基础上，给出了各种虚假优惠和折扣，“优惠”过后的价格和房子实际价格相差无几，甚至高于同等楼盘的房子价格。还有开发商利用饥饿循环营销策略，打着“特价房限时抢购”的旗号，等这批特价房卖出后，新一轮的特价房又在市场上出现。
另外，还有开发商把品质较差的房子做特价房处理。比如：房子位置较偏远，采光通风不好，户型结构不合理，得房率较低，靠近高压线、坟场、高架桥、化工厂等。购房者如果不去实地考察或者查证资料，很难发现这些不利因素。
陷阱三：样板房障眼法易“迷眼”
案例
有购房者爆料称其买了一套面积为133平方米的期房，当时是冲着样板房里展示的大厨房买的，没想到交房时，厨房面积缩水一半。业主称“眼下交付的厨房，看上去面积不足5平方米，目测仅样板房的一半，另一半变成了消防通道。”
避坑指南
业内专家提醒，一些开发商为了使空间看上去更加通透、视觉舒适，往往使用高亮度照明，并打通一些墙体，做成开放型厨房或透明式卫生间，但实际居住并没有这么好的体验感。有的开发商甚至直接将样板间做得比实际房间面积大一些，以诱导购房者购买。
华商林李黎(前海)联营律师事务所舒卫东律师表示，开发商在开发、销售楼盘时应本着诚信原则，相关单位应加大监管力度，购房者在购房前应增加防范意识，擦亮眼睛，以防被漂亮的样板间迷了眼。出现问题后可以依法进行索赔或者诉讼，开发商应承担相应的违约责任。
陷阱四：补充协议、阴阳合同连环陷阱
案例
李女士打新位于深圳市宝安区的清平华府小区，置业顾问要求包括李女士在内的多位购房者签订购房合同，事后发现补充协议中的部分条款属“霸王条款”。
买卖合同中关于付款和逾期的条约中公然提到：购房合同签订30日后，若房贷业务办理不成功，根据购房面积大小，每逾期一天，开发商收取总房款的万分之一作为违约金;若逾期超过60天，开发商有权解约，违约金为总房款的10%;在这期间，如果房价出现下跌，购房者还要赔偿开发商的损失。多位购房者表示对此无法接受，向住建部门投诉。
避坑指南
在签订购房合同时，一些免除开发商责任、排除购房者主要权利的格式条款属于“霸王条款”，购房者要警惕。律师认为，虽然合同整体是成立并生效的，但是某个条款无效或者对购房者不发生法律效力，判断权在司法机关。当购房者实在无法履行合同约定，开发商依据条款进行起诉，购房者可以反诉开发商主张合同条款无效，或者抗辩合同条款不成为合同的内容。
除了“霸王条款”，购房合同还有很多猫腻：
1、合同主体认定不明
购房者需注意，有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者。
2、补充协议坑多要留心
在购房过程中，由于标准购房合同具有一定局限性，几乎每个开发商都会要求购房者签订补充协议，其中关于不可抗力、分摊建筑面积、装修标准、房屋所有权证办理时间、贷款、保修责任、开发商促销承诺等问题都不能马虎大意。
3、警惕“阴阳合同”
所谓“阴阳合同”是指当事人出于规避法律或谋取利益的目的而对同一宗交易签订两份内容不一致的合同，一份提交给政府有关部门备案但并不实际履行，另一份仅为合同当事人所掌握并约定照此履行交易。签订“阴阳合同”重则可能面临罚款甚至刑罚，轻则无法取得高额贷款，再售时要承担高税费的风险。
陷阱五：精装修货不对板、不达标
案例
有置业者反映称其购买的精装房在交房时，屋内墙纸空鼓、地板软塌冒灰，业主查阅发现，开发商标明的单户装修费用高达43万元，业主认为标价远高于实际花费。实际上，这样的案例屡见不鲜，很多置业者购买的精装房存在装修减配、质量不合格等问题，开发商宣传可以“拎包入住”的精装房，成了不少消费者的“惊装房”。
避坑指南
专业律师提醒，购买带精装修的房子时，要警惕装修材料以次充好、货不对板，或者承诺的电器品牌不符等情况，在交房时要仔细核对和查验。在保修期内，可以找装修公司维修并要求赔偿损失。
但如果是房屋本身的质量问题，在保修期内，购房人首先向开发商提出维修，或者在自己维修完后，要求开发商承担全部的修复费用和因为修复而给自身造成的合理损失。如果该质量问题经多次维修仍不能有效解决，并且影响到购房人的正常居住，购房人可以要求解除合同并要求开发商赔偿损失。
